内环双轨交+江景公园！深度探盘保利外滩启PARK77：杨浦滨江的精英改善新标杆
在上海内环的新房市场里，“稀缺”二字早已深入人心。尤其是杨浦滨江这样的核心板块，近年来新盘供应寥寥无几，每次有新项目亮相都能引发市场的高度关注。毕竟，能同时占据内环区位、双轨交通、公园景观三重核心资源的项目，简直是“可遇而不可求”。
而最近，杨浦滨江板块传来重磅消息——保利发展旗下“外滩系列”第四子正式官宣，定名“保利外滩启PARK77”，即将登陆杨浦内环核心区！作为深耕上海楼市8年的探盘博主，西姐第一时间就对这一个项目展开了全面调研。要知道，保利外滩系列此前打造的作品均是区域标杆，这次落子杨浦滨江，还坐拥12/18号线双轨交上盖、江浦公园景观等稀缺资源，实力不容小觑。
今天，西姐就带大家提前解锁这个内环新盘：杨浦滨江板块的价值到底有多高？项目的双轨交优势能否实现高效通勤？99-137㎡的产品设计能否匹配年轻精英的需求？作为北外滩辐射区的稀缺新盘，它又是否值得入手？看完这篇深度测评，你心里自然会有答案！
买新房，选对板块就是成功了一半。尤其是对于改善型购房者来说，板块的发展的潜在能力直接决定了居住舒适度和资产保值能力。保利外滩启PARK77所处的杨浦滨江板块，既是上海内环的核心居住区，又处于北外滩辐射范围内，双重区位优势叠加，让这个板块的价值愈发凸显。
提到杨浦滨江，很多人的第一印象还是“老工业基地”。但实际上，经过多年的转型改造，杨浦滨江早已完成了从“工业锈带”到“生活秀带”的华丽蝶变。作为上海黄浦江畔最长的滨江岸线公里的滨江景观带，如今已成为集休闲娱乐、文化艺术、生态宜居于一体的高端居住板块。
西姐实地走访发现，如今的杨浦滨江早已焕然一新：曾经的厂房、码头被改造成了滨江公园、文化场馆和商业街区；漫步在滨江步道上，既能欣赏黄浦江的壮阔江景，又能感受浓厚的文化氛围；区域内的基础设施逐渐完备，教育、医疗、商业等配套也日趋成熟。根据规划，未来杨浦滨江还将逐步提升板块能级，打造成为上海高端居住的新名片。
更值得关注的是，杨浦滨江的房地产市场表现十分亮眼。多个方面数据显示，2025年上半年，杨浦内环板块二手房成交单价已达12-15万/㎡，部分优质房源甚至突破16万/㎡。而区域内的新盘供应却极为稀缺，近三年来仅推出3个新项目，每次开盘都被抢购一空。这种“供不应求”的市场格局，也让保利外滩启PARK77的亮相更具意义。
保利外滩启PARK77的另一大区位优势，就是紧邻北外滩板块，距离北外滩核心区仅2.2公里。作为上海“黄金三角”（外滩、陆家嘴、北外滩）的重要组成部分，北外滩近年来发展迅猛，已成为上海高端商务、金融、文化的核心承载区之一。
目前，北外滩已聚集了大量的世界500强企业和高端商务机构，区域内的房价天花板已被抬升至20万/㎡量级。而保利外滩启PARK77作为北外滩辐射区内的稀缺新盘，能够直接共享北外滩的高端配套资源。从项目出发，乘坐地铁2站即可到达北外滩，无论是工作通勤还是休闲娱乐，都十分便捷。这种“近享核心配套，却无需承担核心区高房价”的优势，让项目成为了众多年轻精英的置业首选。
除了区位和景观优势，杨浦滨江板块的配套资源也十分成熟，完全能满足全龄段居民的生活需求。教育方面，区域内聚集了复旦大学、同济大学等顶尖高等学府，以及控江中学、杨浦中学、打虎山路第一小学等优质中小学，教育资源密度在上海各区中名列前茅；医疗方面，有新华医院、长海医院等多家三甲医院，医疗水平先进；商业方面，有五角场万达广场、合生汇、宝地广场等多个大型商业综合体，能满足多种层次的购物需求。
西姐实地调研发现，保利外滩启PARK77周边的配套尤为优质。项目距离打虎山路第一小学约1.2公里，距离控江中学约1.5公里，距离新华医院约2公里，距离五角场万达广场约3公里，步行或乘坐地铁都能快速到达。这种成熟的配套环境，不仅能提升业主的生活便利性，也让项目的居住价值更上一层楼。
对于年轻精英群体来说，交通的便利性是买房的核心考量因素之一。保利外滩启PARK77最引人瞩目的优势，就是其12/18号线双轨交上盖的配置。这种“出门即地铁”的体验，在上海内环新盘中实属罕见。西姐进行了实地实测，带大家仔细地了解一下项目的交通优势。
保利外滩启PARK77位于12号线号线双轨交上盖，项目与地铁站点直接连通，真正的完成了“足不出户”就能乘坐地铁。西姐从项目规划图中看到，项目的出入口与地铁12/18号线的江浦公园站直接相连，步行距离不超过50米，对于上班族来说，简直是“福音”。
12号线是上海的“换乘王”之一，贯穿闵行、徐汇、静安、杨浦等多个行政区，换乘站点众多。从项目乘坐12号线站可到达北外滩核心区，5站可到达陆家嘴，8站可到达南京西路，10站可到达徐家汇；18号线则连接宝山、杨浦、浦东等区域，在复旦大学站可换乘10号线号线，逐步提升了交通通达性。西姐实测了从项目乘坐地铁到各个核心商圈的时间：到北外滩约8分钟，到陆家嘴约20分钟，到南京西路约30分钟，到徐家汇约40分钟，这样的通勤效率在上海内环也堪称优秀。
自驾出行方面，保利外滩启PARK77的优势也十分明显。项目周边有北横通道、内环高架、中环路等多条城市快速路，从项目出发，通过北横通道可快速直达静安、长宁等核心区域；通过内环高架可直达浦东、徐汇等区域；通过中环路可直达虹桥商务区、宝山等区域。
西姐实测了从项目自驾到各个核心区域的时间：到北外滩约10分钟，到陆家嘴约15分钟，到南京西路约25分钟，到虹桥国际机场约35分钟。在非高峰时段，路况基本畅通，不会出现严重拥堵的情况。对于有车一族来说，自驾出行无疑是更灵活、更高效的选择。
除了地铁和自驾，项目周边还有多条公交线路等，能满足业主的短途出行需求。这些公交线路覆盖了杨浦滨江、五角场、北外滩等多个区域，无论是去周边的商场购物，还是去滨江公园散步，都十分方便。
在寸土寸金的上海内环，景观资源是衡量居住舒适度的重要指标。保利外滩启PARK77的一大核心优势，就是东侧紧邻3.8万方的江浦公园，这种“轨交+公园”的双重稀缺属性组合，在当前上海内环新房市场中可谓凤毛麟角。
江浦公园是杨浦区的重点公园之一，总面积达3.8万方，园内种植了大量的绿植和花卉，还有湖泊、喷泉、步道等景观设施，是居民休闲散步、健身娱乐、亲子互动的绝佳去处。西姐实地探访了江浦公园，发现公园内环境整洁优美，空气清新，即使是在工作日，也有不少居民在园内散步、锻炼、遛娃。
从保利外滩启PARK77到江浦公园的步行距离仅约200米，步行时间不超过3分钟。对于业主来说，茶余饭后可以每时每刻到公园散步、锻炼，感受大自然的气息；周末还可带着孩子在园内野餐、玩耍，享受亲子时光。这种“推窗见绿，出门进园”的居住体验，在上海内环实属难得。
除了江浦公园，项目距离杨浦滨江景观带也十分较近，步行约1.5公里即可到达。杨浦滨江景观带是上海黄浦江畔最长的滨江岸线公里，沿途有多个主题景观区域，包括滨江森林公园、渔人码头、国际时尚中心等。
西姐沿着滨江步道散步发现，这里的江景视野开阔，能够欣赏到黄浦江的壮阔景色；沿途还有不少文化艺术装置和历史建筑，充满了浓厚的文化氛围。对于业主来说，周末可以沿着滨江步道慢跑、骑行，或者在江边的咖啡馆小憩，享受惬意的江景时光。
作为保利外滩系列的第四子，保利外滩启PARK77延续了该系列的高端基因，同时针对年轻精英群体进行了创新升级。项目采用了大面积玻璃幕墙设计、高端酒店式社区规划等诸多亮点，力求打造成为杨浦滨江的精英改善新标杆。
首先，我们来了解一下开发商保利发展。保利发展是中国保利集团旗下的核心产业板块，是一家具有多年房地产开发经验的大型央企。凭借强大的资金实力、丰富的开发经验和优质的物业服务，保利发展在全国多个城市都打造了多个高端项目，赢得了市场的广泛认可。
在上海，保利外滩系列是保利发展的高端产品线之一，此前打造的保利外滩壹号、保利外滩叁号、保利外滩天际等项目，均是区域内的标杆作品，凭借出色的产品力和优质的物业服务，赢得了业主的一致好评。此次保利外滩启PARK77的亮相，无疑延续了该系列的高端品质，为购房者提供了可靠的品质保障。
保利外滩启PARK77在社区规划上借鉴了高端酒店的设计理念，力求为业主打造一个舒适、便捷、高端的居住环境。项目规划了六大主题花园和五重景观空间，涵盖了儿童游乐区、健身休闲区、长者活动区、邻里社交区等多个功能区域，能满足多种年龄段业主的需求。
西姐从项目方了解到，六大主题花园分别为阳光草坪花园、亲子互动花园、静谧休憩花园、运动活力花园、邻里社交花园、四季花卉花园，每个花园都有独特的景观设计和功能定位；五重景观空间则从入口广场到社区内部，层层递进，营造出丰富的景观层次感。此外，社区还采用了“人车分流”设计，车辆进入社区后直接驶入地下车库，行人则通过人行入口进入社区，不仅保证了业主的出行安全，还减少了车辆噪音和尾气污染，提升了社区的居住环境。
项目在建筑规划设计上采用了大面积玻璃幕墙设计，这种设计风格不仅现代感十足，还能最大化地引入自然光线，让室内空间更明亮通透。同时，玻璃幕墙还能将江浦公园的景观和城市天际线引入室内，让业主在室内就能欣赏到优美的景色，提升居住的舒适度和愉悦感。
西姐了解到，项目的玻璃幕墙采用了Low-E中空玻璃，拥有非常良好的隔音、隔热、防紫外线性能，能有效隔绝外界的噪音和热量，为业主营造一个安静、舒适的居住环境。此外，建筑的顶部还采用了现代简约的设计风格，搭配玻璃幕墙，整体造型简洁大气，成为了区域内的一道独特风景线。
保利外滩启PARK77即将推出建面约99-137㎡的3-4房产品，涵盖了刚需改善和品质改善两种需求，精准适配年轻精英群体的居住需求。西姐结合户型图和项目方提供的信息，为大家详细解析这几个主力户型。
99㎡的三房两厅两卫户型是项目的入门级产品，适合预算有限的刚需改善家庭。该户型采用了三开间朝南设计，采光面宽达10米以上，让每一个房间都能享受到充足的阳光；户型整体方正，布局合理，没有浪费空间；全明通透的设计，让室内空气流通顺畅，提升了居住的舒适度。
客厅采用了竖厅设计，面宽达3.6米以上，搭配全景落地窗，视野开阔，能将江浦公园的景观引入室内；餐厅与客厅相连，形成了一个开阔的公共活动空间，可容纳4-6人聚餐；厨房采用了U型设计，操作空间充足，搭配高端品牌家电，提升了烹饪的幸福感。主卧采用了套房设计，配备了独立卫生间和衣帽间，保证了主人的私密性和舒适度；两个次卧面积均在8㎡以上，可依据需求改造成儿童房、老人房或书房；公共卫生间采用了干湿分离设计，配备了智能马桶、恒温花洒等高端配置，提升了使用的舒适度。
118㎡的四房两厅两卫户型是项目的主力产品，适合对空间有一定需求的品质改善家庭。该户型采用了四开间朝南设计，采光面宽达12米以上，采光和通风效果极佳；客厅采用了横厅设计，面宽达6米以上，搭配全景落地窗，视野开阔，尽显高端大气。
客厅和餐厅相连，形成了一个开阔的公共活动空间，可容纳6-8人聚餐；厨房采用了U型设计，操作空间充足，与餐厅紧密相连，方便上菜和用餐；主卧采用了豪华套房设计，配备了独立卫生间、衣帽间和观景飘窗，空间宽敞舒适，私密性极强；三个次卧面积均在9㎡以上，可依据需求改造成儿童房、老人房、书房或健身室；公共卫生间采用了干湿分离设计，配备了智能马桶、恒温花洒等高端配置，提升了使用的舒适度。
137㎡的四房两厅三卫户型是项目的顶配产品，适合追求高品质生活的终极改善家庭。该户型采用了四开间朝南、南北通透的设计，空间布局合理，舒适度极高；客厅采用了大横厅设计，面宽达7米以上，搭配全景玻璃幕墙，采光和视野效果极佳，能将江浦公园的景观和城市天际线尽收眼底。
客厅和餐厅相连，形成了一个开阔的公共活动空间，可容纳10人以上聚餐；厨房采用了中西双厨设计，满足了不同的烹饪需求，搭配高端品牌家电，提升了烹饪的幸福感；主卧采用了豪华套房设计，配备了独立卫生间、衣帽间、书房和观景露台，空间宽敞舒适，私密性极强；两个次卧采用了套房设计，配备了独立卫生间，可作为老人房或儿童房使用，保证了共同生活的亲属的私密性；还有一个次卧面积适中，可改造成书房、健身室或储藏室使用；公共卫生间采用了干湿分离设计，配备了智能马桶、恒温花洒等高端配置，提升了使用的舒适度。
作为保利外滩系列的高端产品，保利外滩启PARK77的装修标准和细节设计也堪称“行业标杆”。项目全系产品采用精装修交付，装修标准高端，细节之处尽显品质感和人性化。
西姐从项目方了解到，保利外滩启PARK77的装修用到的材料均选用国际一线品牌，包括大金中央空调、威能地暖、博世新风系统、西门子厨房四件套、杜拉维特卫浴、高仪龙头等。这一些品牌不仅品质有保障，而且在市场上的口碑也很好，能为业主提供高品质的居住体验。
比如，西门子厨房四件套包括燃气灶、抽油烟机、冰箱、洗碗机，品质可靠，功能强大；杜拉维特卫浴和高仪龙头是卫浴行业的高端品牌，能为业主提供舒适的卫浴体验；大金中央空调具有制冷制热速度快、节能省电、噪音小等优点；威能地暖采用了水地暖设计，供暖均匀，舒适度高；博世新风系统能有效过滤空气中的PM2.5等有害于人体健康的物质，保证室内空气清新。
在细节设计上，保利外滩启PARK77也考虑得十分周全，处处彰显人性化。比如，入户门采用了甲级防火门，配备了智能锁，支持指纹、密码、刷卡、钥匙四种开锁方式，保证了居住的安全性；玄关处设置了感应灯，业主进门后自动亮起，方便实用；厨房配备了台下盆、抽拉式水龙头、垃圾处理器等实用设备，提升了烹饪的便利性；卫生间配备了防雾镜、电热毛巾架、防滑地砖等，提升了使用的安全性和舒适度；全屋采用了双眼皮吊顶设计，搭配无主灯设计，尽显高端大气。
西姐格外的注意到，项目在收纳细节上的设计也非常用心。比如，厨房的调味架采用了可升降设计，方便业主取用；衣柜采用了推拉门设计，节约空间；主卫的挂壁式马桶上方设置了收纳柜，增加了收纳空间；阳台设置了洗衣机柜和储物柜，方便业主摆放洗衣机和收纳杂物。
为了让大家更清晰地了解保利外滩启PARK77的市场定位和性价比，西姐选取了上海内环内的几个同级别改善型项目作对比分析，从地段、产品、价格等多重维度做综合考量。
目前，上海内环内的同级别改善型项目主要有三个：项目A、项目B和项目C。其中，项目A位于虹口区北外滩板块，距离10号线万元/㎡；项目B位于杨浦区五角场板块，距离8号线万元/㎡；项目C位于静安区南京西路板块，距离2号线万元/㎡。
从地段来看，保利外滩启PARK77位于杨浦滨江板块，处于北外滩辐射范围内，既能共享北外滩的高端配套，又能享受杨浦滨江的生态资源，区位优势显著；而项目A、项目B和项目C虽然位于核心板块，但要么价格过高，要么缺乏景观资源，综合优势不如保利外滩启PARK77。
从产品来看，保利外滩启PARK77采用了大面积玻璃幕墙设计和高端酒店式社区规划，产品设计新颖，品质感十足；户型设计合理，99-137㎡的全龄户型能满足多种家庭的需求；装修标准高端，一线品牌加持，细节尽显人性化。而项目A、项目B和项目C的产品设计相对常规，缺乏创新点，装修标准与保利外滩启PARK77基本持平，但价格却高出不少。
从价格来看，虽然保利外滩启PARK77的具体价格尚未公布，但根据区域市场行情和项目定位，预计均价在12-13万元/㎡左右，明显低于项目A、项目B和项目C的均价，性价比优势十分明显。以118㎡的四房户型为例，保利外滩启PARK77的总价预计在1400-1500万元，而项目A、项目B和项目C的总价均在1600万元以上，保利外滩启PARK77能为购房者节省200万元以上的购房成本。
综合来看，保利外滩启PARK77凭借其优越的区位优势、稀缺的景观资源、出色的产品力和极具竞争力的价格，性价比明显高于同级别竞品项目。对于追求高品质生活和性价比的年轻精英来说，保利外滩启PARK77无疑是一个值得第一先考虑的选择。
通过以上的分析，相信我们大家对保利外滩启PARK77已经有了一个全面的了解。那么，到底哪些人适合购买这一个项目呢？西姐结合项目的特点和市场需求，给出以下几点购买建议：
如果你是在北外滩、陆家嘴、南京西路等核心商圈工作的年轻精英，注重交通的便利性和居住的品质感，那么保利外滩启PARK77绝对是一个不错的选择。项目位于12/18号线站可到达陆家嘴，通勤十分便捷；同时，项目的产品设计和圈层氛围也能精准匹配你的居住需求。
如果你是杨浦本地的改善型购房者，想要提升居住品质，那么保利外滩启PARK77也是一个值得考虑的选择。项目位于杨浦内环核心区，周边配套成熟，教育、医疗、商业等资源一应俱全；同时，项目还坐拥江浦公园和滨江景观带，生态资源优越，能为你提供舒适的居住体验。
如果你是刚需家庭，重视孩子的教育问题，那么保利外滩启PARK77也十分适合你。项目周边聚集了打虎山路第一小学、控江中学等优质学校，教育资源丰富，能为孩子提供良好的教育环境。（注：具体学区划分以政府公示为准）
如果你是投资的人，追求房产的未来增长潜力，那么保利外滩启PARK77也具有一定的投资价值。杨浦滨江板块作为上海内环的核心居住区，未来发展的潜在能力巨大；随着北外滩的持续发展和杨浦滨江的一直在升级，项目的价值有望实现稳步提升。
总的来说，保利外滩启PARK77是上海内环难得一见的高品质改善型项目，无论是区位优势、交通配套、景观资源，还是产品设计、装修标准，都有着非常明显的优势。项目的出现，为年轻精英群体提供了一个难得的“内环上车机会”。
虽然项目目前尚未开放售楼处和样板间，但凭借保利外滩系列的品牌口碑和项目的核心优势，已经吸引了众多购房者的关注。据悉，项目预计8月开放售楼处及样板间，届时将推出建面约99-137㎡的3-4房产品。
西姐建议，如果你是年轻精英改善型购房者，想要在上海内环寻找一套性能好价格低、品质好、交通便利的住宅，一定要抓紧时间关注项目的动态，待售楼处开放后亲自前往当地考验查证。相信在实地探访之后，你一定会被这一个项目所吸引。
最后，西姐也会持续关注项目的动态，第一时间为大家带来售楼处开放和开盘的一手消息和详细测评。如果你对项目还有别的疑问，欢迎在评论区留言，西姐会一一为你解答！
【西姐互动】你觉得保利外滩启PARK77的最大优势是什么？你会考虑购买这一个项目吗？欢迎在评论区留言讨论！
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